Zakup apartamentów i lokali w Bułgarii

PROCEDURY

Procedura zakupu:

Warunki sprzedaży i zakupu apartamentów w Bułgarii wyglądają identycznie, jak w Polsce i całej Unii Europejskiej, tzn. zakup odbywa się aktem notarialnym przeniesienia własności, sporządzanym i podpisywanym w kraju na terenie którego znajduje się kupowana nieruchomość, a transakcje w Bułgarii przeprowadzane są wyłącznie w walucie EUR.

Proces zakupu odbywa się dwuwariantowo, tzn.:

1. Wariant pierwszy to zakup apartamentu podczas wyjazdu inwestycyjnego – wizyty w Bułgarii,
2. Wariant drugi to zakup apartamentu zdalnie (on-line) bez konieczności wylotu do Bułgarii, jednakże zawsze zachęcamy do skorzystania z wariantu pierwszego, gdyż daje on możliwość osobistego poznania terenu i okolicy oraz bezpośredniego sąsiedztwa, co jest niezwykle pomocne przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Podkreślamy, że Grupa ILS Poland, jako licencjonowany pośrednik (posiadający ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej) i współzałożyciel Polskiej Izby Nieruchomości-PIN przy każdym wariancie zakupu dba o najlepiej pojmowany interes kupującego, a co za tym idzie podpisujemy umowę pośrednictwa zarówno w Polsce, jak i na miejscu w Bułgarii, a także korespondencyjnie, która w głównej mierze zabezpiecza klienta.

Podkreślamy również, że nasza firma posiada w Bułgarii własny oddział oraz rezydentów, a co za tym idzie zapewniamy naszym klientom kompleksową obsługę w języku polskim oraz bułgarskim, angielskim, niemieckim i rosyjskim.

Zakup nieruchomości w obu wariantach wiąże się z kilkoma podstawowymi krokami, a proces ten przeprowadzany jest kompleksowo przez ILS Poland Group i wygląda następująco:

1. Podpisanie umowy pośrednictwa i,
2. Rezerwacja nieruchomości i/lub,
3. Organizacja wyjazdu inwestycyjnego-podróży, w tym przelotu w obie strony i rezerwacja hotelu,
4. Odbiór z lotnisk i transfer do hotelu oraz podpisanie umowy pośrednictwa,
5. Oględziny alternatywnych nieruchomości według określonych przez klienta kryteriów i wskazanie bieżących promocji developerskich
6. Przeprowadzenie ewentualnych negocjacji ceny ofertowej ze sprzedającym na życzenie klienta, przy czym nadmieniamy, iż negocjacje są skuteczne najczęściej podczas płatności jednorazowej (dotyczy wyłącznie zakupu z rynku pierwotnego) lub zakupu co najmniej 2 apartamentów od jednego sprzedającego (dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i rynku wtórnego), ale wyłącznie przed rezerwacją i podpisaniem umowy rezerwacyjno-depozytowej,
7. Wpłata depozytu (najczęściej w wysokości 2.000 EUR) i jednoczesne podpisanie umowy rezerwacyjno-depozytowej,
8. Tłumaczenie i negocjacje warunków umowy przedwstępnej,
9. Podpisanie umowy przedwstępnej przeniesienia własności i wpłata w terminie do 14 dni pierwszej transzy w wysokości nie mniej niż 30% wartości wybranego apartamentu z uwzględnieniem już dokonanej wpłaty opłaty rezerwacyjnej (dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego),
10. Wpłata pozostałych 70% wartości w indywidualnie ustalonych w treści umowy przedwstępnej transzach i terminach (dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego),
11. Odbiór i przekazanie lokalu, w tym sprawdzenie zgodności stanu faktycznego i parametrów lokalu, względem dokumentacji,
12. Organizacja i podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości (po formalno prawnym oddaniu budynku do użytku) u notariusza na miejscu w Bułgarii, także w obecności tłumacza przysięgłego, z zastrzeżeniem, że najczęściej do tego momentu sprzedający oczekuje zapłaty całości ceny, choć istnieje możliwość zapłaty w trakcie podpisywania umowy notarialnej lub po jej podpisaniu w umówionym terminie gotówką lub przelewem.

Nadmieniamy, iż jasno sprecyzowana w umowie pośrednictwa wola stron gwarantuje Państwu bezpieczeństwo transakcji, a sama treść umowy w sposób jednoznaczny określa zakres obowiązków i czynności pośrednika niezbędnych do jej realizacji.

Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby rozwiać ewentualne wątpliwości i odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytanie podkreślamy, że Developerzy z którymi mamy podpisane umowy, zawsze są developerami przez nas sprawdzonymi, często posiadającymi gwarancje skarbu Państwa, a także posiadającymi już ukończone realizacje i zadowolonych klientów (m.in. naszych rodaków z Polski, na stałe mieszkających w Polsce, we Francji, Wielkiej Brytanii, Irlandii, Norwegii lub innych krajach świata, w tym prawników, ekonomistów, etc.).

Rezerwacja:

Proces zakupu dowolnej, wybranej przez klienta nieruchomości z rynku wtórnego zawsze musi w pierwszej kolejności zostać potwierdzony dokonaniem rezerwacji, to jest wpłatą kwoty depozytu dla sprzedającego na dedykowane, notarialne konto depozytowe, założone na sprzedającego i kupującego, a dopiero później w terminie do 6-8 tygodni kupujący powinien podejść do notarialnej umowy przeniesienia własności i zapłacić jednorazowo pozostałą sumę ceny sprzedaży danej nieruchomości przelewem bankowym w ramach tego samego bułgarskiego banku, w którym powinien mieć konto, zarówno sprzedający, jak i kupujący.

Rezerwacja wybranej przez klienta nieruchomości to wymóg konieczny, gdyż ponad 99% sprzedających nie stanowią ani Polacy ani Bułgarzy, tylko obywatele innych narodowości, jak np. Rosjanie, Anglicy, Irlandczycy itp. i tylko rezerwacja daje gwarancję każdemu sprzedającemu, że kupujący nie zrezygnuje z zakupu, narażając tym samym sprzedającego na poniesienie wielu kosztów związanych z przygotowaniem do transakcji sprzedaży.

Koszty, które musi ponieść każdy sprzedający, to między innymi koszt związany z przylotem na miejsce do Bułgarii i/lub wyznaczeniem w Bułgarii swojego pełnomocnika do sprzedaży (najczęściej w osobie jakiegoś adwokata z jakieś bułgarskiej kancelarii), a także koszt wielu dokumentów, związany z koniecznością pobrania i dostarczenia przed transakcją do kancelarii notarialnej, wielu zaświadczeń, wycen, wypisów i wyrysów, odpisów, szkic i innych dokumentów z wielu urzędów i instytucji, które to dokumenty wydawane są odpłatnie, na które czeka się do 7 dni i które to dokumenty mają tylko miesięczny termin ważności, a które to finalnie sprzedający musi dostarczyć do notariusza, zgodnie z obowiązującym w Bułgarii prawem.

WAŻNE: Każdą nieruchomość można zarezerwować, zarówno podpisując umowę pośrednictwa podczas wizyty na miejscu w Bułgarii, jak i bez konieczności wylatywania, poprzez wypełnienie i wysłanie formularza rezerwacyjnego, znajdującego się w naszym serwisie w podglądzie każdej oferty pod opisem oraz pod mapą z zaznaczoną dokładną lokalizacją danej nieruchomości. A po otrzymaniu formularza osoba odpowiedzialna za daną ofertę wysyła do rezerwującego drogą poczty elektronicznej podpisaną, ostemplowaną i zeskanowaną umowę pośrednictwa (w pliku pdf), w której treści zapisane są wszystkie czynności do wykonania, których się zobowiązujemy oraz wskazany jest numer naszego, firmowego rachunku bankowego w bułgarskim banku, na który należy między innymi wpłacić depozyt dla sprzedającego.

Należy przy tym podkreślić, że rezerwacja dowolnej nieruchomości z naszej oferty wiąże się, więc z koniecznością dokonania przez rezerwującego (po wcześniejszym podpisaniu umowy pośrednictwa z naszą firmą) dwóch wpłat, tj. jednej tytułem depozytu dla sprzedającego, jako opłaty rezerwacyjno depozytowej – średnio w wysokości 2.000 EUR (opłata ta odejmowana jest od ceny sprzedaży nieruchomości przy przeniesieniu własności) oraz drugiej, tytułem naszego wynagrodzenia z góry, a po otrzymaniu potwierdzeń wpłat, informujemy wówczas sprzedającego i przesyłamy mu otrzymane potwierdzenie przelewu tytułem wpłaty kwoty depozytu, celem uwiarygodnienia, dokonanej wcześniej podczas rozmowy telefonicznej ze sprzedającym rezerwacji na `słowo`, zaś po zaksięgowaniu wpłat na naszym, bułgarskim, firmowym koncie bankowym od razu wpłacamy kwotę depozytu dla sprzedającego na dedykowane, notarialne konto depozytowe, które to zakładamy na rezerwującego i sprzedającego w bułgarskim banku i podpisujemy z notariuszem na nasz koszt umowę rezerwacyjno-depozytową z terminem ważności 6 tygodni, a która to umowa stanowi odpowiednik polskiej umowy przedwstępnej, gdyż jest to notarialna umowa rezerwacyjno-depozytowa.

Finalnie zaś natychmiast po zaksięgowaniu wyżej wymienionych wpłat zmieniamy status danej oferty w naszym serwisie na ZEREZERWOWANA, a na kwotę wpłaty naszego wynagrodzenia wystawiamy fakturę VAT i oryginał faktury wraz z oryginałem umowy w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, podpisanych i ostemplowanych jednostronnie przez osoby uprawnione w imieniu naszej firmy wysyłamy do klienta pocztą tradycyjną – listem poleconym priorytetowym, na adres korespondencyjny wskazany w treści umowy, w teczce firmowej z kopertą zwrotną, z prośbą o odesłanie jednego egzemplarza umowy w oryginale z parafkami na każdej stronie i podpisem klienta w stosownym miejscu do naszej firmy w załączonej i zaadresowanej kopercie zwrotnej.

KOSZTY

Koszty zakupu:

Do kosztów zakupu jakiejkolwiek nieruchomości, a w tym przypadku apartamentu w Bułgarii oprócz ceny ofertowej należy doliczyć:

1. Koszty notarialne umowy przeniesienia własności, w tym koszty przygotowania pisemnego projektu treści aktu notarialnego, taksa notarialna i podatek od czynności cywilno prawnych, tzw. PCC (identycznie jak w Polsce), gdzie całość płatna jest u notariusza, a w szczególności taksa notarialna to koszt rzędu kilkuset euro, zaś podatek od czynności cywilnoprawnych w Bułgarii wynosi od 3% do 5% wartości transakcji (w zależności od urzędu gminy na terenie której znajduje się dana nieruchomość) i tak:
   • Koszt przygotowania pisemnego projektu treści aktu notarialnego, to koszt, którego wysokość zależy od cennika danej kancelarii notarialnej i stanowi dodatkową opłatę, odrębną od taksy notarialnej.
   • Taksa notarialna to inaczej wynagrodzenie notariusza, a więc tak, jak w Polsce, tak i w Bułgarii zależy w dużej mierze od notariusza i cennika danej kancelarii notarialnej, przy czym należy podkreślić, że inaczej niż w Polsce w Bułgarii obowiązuje właściwość miejscowa notariuszy, a co za tym idzie nie można transakcji zakupu nieruchomości np. w Warnie sfinalizować u notariusza np. w Sofii, a można jedynie wybierać spośród notariuszy tylko w ramach jednej gminy, w której znajduje się dana nieruchomość, a tym samym ceny mogą się różnić w przypadku notariuszy w różnych gminach, ale zwykle taksa notarialna to rząd wielkości 300-500 EUR uśredniając. 
   • Podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) w wysokości od 3% do 5% w zależności od urzędu gminy, obliczany jest natomiast przez notariusza na podstawie jednej z dwóch wartości, to znaczy, albo na podstawie wartości z treści wyceny dla celów podatkowych, którą to wycenę na swój koszt ma obowiązek pobrać z urzędu gminy i dostarczyć do notariusza najpóźniej na dzień przed transakcją sprzedający, albo na podstawie wartości nieruchomości znajdującej się w treści aktu notarialnego.
   • WAŻNE: Zawsze notariusz wylicza podatek od czynności cywilno prawnych (tzw. PCC) od wartości wyższej, co oznacza, że jeżeli wartość z treści wyceny dla celów podatkowych będzie niższa, niż cena sprzedaży wpisana do treści aktu notarialnego, to wówczas notariusz przyjmuje do wyliczenia PCC wartość wyższą z treści aktu notarialnego, a jeżeli wartość z wyceny będzie wyższa to notariusz wyliczy podatek PCC od wartości z tejże wyceny.
2. Koszty przelotu w obie strony oraz pobytu w dowolnie wybranym hotelu, gdzie koszt przelotu oscyluje pomiędzy 300, a 400 zł w sezonie letnim (od maja do października) w obie strony, tzn. Polska- Bułgaria- Polska na osobę, a koszt pobytu w dobrej klasy hotelu z widokiem na morze w miesiącach zimowych i przed sezonem wynosi od 50 zł/ dobę za osobę (przy czym koszt ten jest opcjonalny- gdyż obsługujemy również transakcje kompleksowo bez konieczności wylotu).
   Nadmieniamy także, iż większość odpowiedzi na potencjalne pytania prezentujemy w naszym serwisie, a oto link do poradnika: >>nieruchomości Bułgaria-dlaczego warto.

Koszty stałe:

Na terytorium Republiki Bułgarii wszystkie mieszkania- apartamenty są bezczynszowe, natomiast każdy właściciel apartamentu (przy założeniu, że jest to apartament w zamkniętym kompleksie apartamentowym z wieloma udogodnieniami), zobowiązany jest do podpisania umowy o zarządzanie całością kompleksu (odpowiednik naszego czynszu) z zarządcą, tzn. firmą zarządzającą, a cena całorocznego zarządu i utrzymania nieruchomości, tzw. roczny czynsz dla zarządcy za utrzymanie powierzchni wspólnych (z ang. maintenance of cammon areas fee) oscyluje w granicach od 4 do 17 EUR za metr kwadratowy powierzchni całkowitej danego apartamentu na rok.

WAŻNE: Ustawowe normy wyliczania powierzchni całkowitej i użytkowej w Bułgarii są nieco inne, niż w Polsce i na przykład do powierzchni użytkowej jest wliczana powierzchnia balkonów i/lub tarasów, a do powierzchni całkowitej jest wliczany udział w gruncie, wyrażony w proporcjach procentowych, przeliczonych na metry kwadratowe i zapisanych w treści aktu notarialnego, jako idealne części wspólne.

Czynniki składowe kosztów stałych:

Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby w pełni zobrazować powyższe koszty podajemy przykład dla wybranej oferty apartamentu typu Studio o powierzchni całkowitej 27,73 m2, otóż przyjmujemy, iż koszt utrzymania całoroczny w przypadku tego apartamentu wynosić będzie po oddaniu do użytku 10 EUR na rok za metr kwadratowy apartamentu (według umowy o zarządzanie), co przy założeniu 27,73 m2 x 10 EUR daje wynik 277,30 EUR na rok.

Ta właśnie opłata stanowi koszt zarządzania kompleksem i obejmuje utrzymanie powierzchni wspólnych, w tym:

• całodobową recepcję,
• całodobową ochronę,
• czyszczenie basenów,
• strzyżenie trawników,
• bezpłatny parking chroniony dla właścicieli apartamentów,
• konserwację wind,
• tzw. fundusz remontowy,
• utrzymanie saun,
• siłowni i wielu innych udogodnień, etc.
• podatek od nieruchomości,
• opcjonalnie zryczałtowaną opłatę za media (zużycie energii elektrycznej i wody).

Opłaty dodatkowe:

Dodatkowe opłaty ustalane są na podstawie wskazań liczników i obejmują zużycie energii elektrycznej i wody, choć czasem opłata za zarządzanie nieruchomością przy wielu ofertach obejmuje również zryczałtowaną opłatę za prąd i wodę, rozliczaną raz do roku dopłatą lub nadpłatą po zakończonym roku kalendarzowym. Podkreślenia natomiast wymaga fakt, że ceny energii elektrycznej w Bułgarii są o prawie dwie trzecie niższe, niż w Polsce i nie ma żadnych dodatkowych opłat abonamentowych, przesyłowych stałych lub zmiennych, co oznacza, że każdy płaci wyłącznie za zużytą energię o ile oczywiście z niej korzysta, a jeżeli mieszka na stałe w innym kraju i są okresy kiedy nie korzysta, wówczas otrzymuje wyłącznie informację o braku zaległości drogą poczty elektronicznej i zestawienie elektroniczne na kwotę 0,00 leva.

Opcje wynajmów: 

Dodatkowo z uwagi na fakt, że każdy zarządca, tzn. firma zarządzająca, dla której zawsze w każdym kompleksie, każdy właściciel danego mieszkania płaci czynsz za utrzymanie powierzchni wspólnych (z ang. maintenance of cammon areas fee) ma zwykle podpisane umowy z touroperatorami lub jest touroperatorem oraz zatrudnia odpowiedni personel (recepcjonistów, praczki, sprzątaczki, ogrodników, konserwatorów, księgowych, etc.), można także podpisać z zarządcą umowę o zarządzanie z obsługą wynajmów za średnim wynagrodzeniem zarządcy w wysokości około 25% z zysku generowanego z tytułu wynajmów i wówczas taki zarządca zajmuje się również kompleksowo opieką nad apartamentem, tzn. sprzątaniem, praniem i wymianą pościeli oraz ręczników, a także sprawdzaniem stanu mieszkania, każdorazowo przed i po wynajmie. Ewentualnie właściciel mieszkania może zlecać samodzielnie telefonicznie lub drogą poczty elektronicznej każdorazowo usługę sprzątania i wymiany pościeli oraz ręczników menedżerowi kompleksu, a jednorazowo taka usługa kosztuje średnio ok. 65 Leva sprzątanie oraz 15 Leva pranie i wymiana pościeli oraz ręczników, przy czym za taką usługę należy zwykle zapłacić z góry przelewem na konto zarządcy (firmy zarządzającej). 

Pragniemy także zaznaczyć, że przy podpisywaniu umowy z zarządcą na zarządzanie z obsługą wynajmów, należy wcześniej zadeklarować okres, w jakim dane mieszkanie, co roku powinno pozostawać do dyspozycji właściciela, a w pozostałym okresie może być wynajmowane, przy czym należy mieć na uwadze, że sezon w Bułgarii trwa od maja do października i wypłata zysków z tytułu wynajmu danego mieszkania, po odliczeniu kosztów i pisemnym rozliczeniu przez danego zarządcę zawsze następuje po zakończonym sezonie, tzn. w czwartym kwartale każdego roku.

WAŻNE: Oczywiście są też firmy zewnętrzne, które zajmują się wynajmami, jednakże dalecy jesteśmy od polecania, gdyż każdy może samodzielnie odszukać takowe, korzystając z dowolnej wyszukiwarki.

Wzór/projekt umowy o zarządzanie z obsługą wynajmów:

Firmy zarządzające każdą umowę z danym klientem (właścicielem apartamentu w danym kompleksie) traktują, jako tajemnicę przedsiębiorstwa i nie udzielają wcześniej żadnych szczegółowych informacji (ani pośrednikowi, ani zainteresowanym klientom) oraz nie udostępniają wcześniej wzorów umów, gdyż takowe okazują wyłącznie właścicielom podczas podpisywania umowy o zarządzanie z obsługą wynajmów i podczas ewentualnych negocjacji, zatem otrzymanie wzoru/projektu umowy o zarządzanie z obsługą wynajmów możliwe jest dopiero, gdy jest się już właścicielem, nie wcześniej.

Potencjalne zyski: 

Choć nie zajmujemy się obsługą wynajmów, to wiemy od naszych klientów, którzy zakupili i wynajmują swoją nieruchomość w Bułgarii, że z tytułu wynajmu jednopokojowego mieszkania typu studio z sezonu od maja do października (po odliczeniu od przychodu 25 % kosztów obsługi wynajmów i 10% rocznego podatku dochodowego liniowego oraz pozostałych kosztów, w tym energii elektrycznej i wody) można średnio na czysto zarobić około 2.500 EUR, dwupokojowego średnio 3.500 EUR i trzypokojowego średnio 4.500 EUR, (przy czym można zarobić i więcej i mniej, gdyż wszystko zależy od kompleksu, odległości od morza, standardu, widoku z okien i balkonu itp., zwłaszcza, iż np. w tym samym kompleksie przy plaży apartament z widokiem na basen i morze, zarobi o wiele więcej, niż ten z widokiem na parking i drogę, stąd też są to uśrednione kwoty).

Koszty kompleksowej obsługi ILS POLAND GROUP:

ILS Poland Group zapewnia kompleksową obsługę i przeprowadzenie każdej transakcji (czy to z własnego banku ofert, czy też ze źródeł wskazanych przez klienta), a podczas zakupu apartamentów z rynku pierwotnego wynagrodzenie pośrednika pokrywa developer, a co za tym idzie kupujący zwolniony jest z płacenia prowizji!

Warto tu również wspomnieć, że w niektórych przypadkach, przy zakupie droższych apartamentów niektórzy developerzy pokrywają także koszty podróży i pobytu.

*Ewentualna prowizja za czynności pośrednictwa w tym za kompleksową obsługę i przeprowadzenie transakcji, może zostać ustalona wyłącznie podczas zakupu najmniejszych i najtańszych apartamentów na warunkach promocyjnych ILS Poland Group jedynie w sytuacji, gdy sprzedającym jest osoba prywatna lub developer, który nie pokrywa wynagrodzenia pośrednika, a wysokość wynagrodzenia ILS POLAND GROUP ustalana jest wówczas indywidualnie na podstawie ceny wybranej nieruchomości i klient informowany jest o tym przed podjęciem decyzji.

WAŻNE: Wynagrodzenie pobierane przez naszą firmę za kompleksowe przeprowadzenie transakcji w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, to wynagrodzenie za wykonanie czynności, których jest ogromna ilość, a ustalana wysokość faktycznego wynagrodzenia skalkulowana jest na najniższym poziomie i wymaga od nas poniesienia wielu kosztów działania, a obejmuje między innymi:

1. Transfer klienta z lotniska i na lotnisko przed i po transakcji (bezpłatnie wyłącznie w dni robocze w godzinach od 9:00 do 17:00 czasu lokalnego, a w pozostałe dni lub w innych godzinach wedle życzenia, zamawiamy transport odpłatny),
2. Pobranie aktualnego zaświadczenia lub złożenie wniosku w bułgarskim Głównym Urzędzie Statystycznym o wydanie numeru BULSTAT dla kupującego (odpowiednika polskiego NIP- numeru identyfikacji podatkowej),
3. Założenie rachunku bankowego w bułgarskim banku, tym samym, w którym ma rachunek strona sprzedająca, przy czym założenie rachunku bankowego, wymaga, co najmniej dwóch wizyt w banku (tzn. pierwszej związanej ze złożeniem pisemnego wniosku i wniesieniem jednorazowej opłaty za rozpatrzenie wniosku w wysokości 100 EUR i druga wizyta, najwcześniej w dniu następnym, (choć banki rozpatrują wnioski w terminie do 14 dni), związana z odebraniem decyzji o otwarciu rachunku bankowego lub o odmowie jego otwarcia (WAŻNE: Każdy obcokrajowiec kupujący nieruchomość w Bułgarii jest zobligowany do posiadania rachunku w bułgarskim banku, jeszcze przed przystąpieniem do podpisania notarialnej umowy przeniesienia własności),
4. Przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów i oświadczeń od kupującego do notariusza, w tym przy rezerwacji przekazanie zaliczki dla sprzedającego na notarialne konto depozytowe (zakładane na kupującego i sprzedającego) i podpisanie notarialnej umowy rezerwacyjno-depozytowej z terminem 6 tygodni,
5. Przeprowadzenie transakcji w kancelarii notarialnej, czy to wspólnie z klientem, czy też na podstawie udzielonego wcześniej pełnomocnictwa,
6. Odbiór odpisu aktu notarialnego od notariusza w dniu kolejnym lub często nawet dwa dni po transakcji (zależy od tempa rejestracji w bułgarskim, sądowym Rejestrze Hipotecznym - odpowiedniku polskich, sądowych Ksiąg Wieczystych przez notariusza),
7. Po transakcji w terminie 7 dni każdy nowy właściciel nieruchomości pod rygorem wysokich kar pieniężnych zobowiązany jest do wielu rejestracji, zatem nasza firma w ramach wynagrodzenia wykonuje również:

• Zgłoszenie i rejestrację w Urzędzie Gminy dla potrzeb rocznego podatku od nieruchomości,
• Zgłoszenie obligatoryjne nowego właściciela w bułgarskim, sądowym Rejestrze Hipotecznym - odpowiedniku polskich, sądowych Ksiąg Wieczystych,
• Zgłoszenie i podpisanie umowy o zarządzanie u zarządcy nieruchomości (czy to wspólnie z klientem, czy też na podstawie udzielonego wcześniej pełnomocnictwa),
• Zgłoszenie i podpisanie umowy z odpowiednią firmą - dostawcą wody,
• Zgłoszenie i podpisanie umowy z właściwą firmą - dostawcą energii elektrycznej,
• Jeżeli klient po transakcji przeniesienia własności nie może pozostać na miejscu, to nasza firma na podstawie stosownego pełnomocnictwa notarialnego wykonuje wszystkie wyżej opisane czynności i odsyła dokumenty klientowi kurierem na wskazany adres korespondencyjny,

UWAGA: ILS POLAND GROUP zapewnia również kompleksową obsługę posprzedażową, w tym pomoc podczas umeblowania i wyposażania apartamentów na podstawie indywidualnych uzgodnień lub odrębnych umów.

WAŻNE: Zarówno w Polsce, jak i w Bułgarii oddział naszej firmy działa wyłącznie od poniedziałku do piątku w godzinach od 9:00 do 17:00 czasu lokalnego, gdyż w soboty, niedziele i święta menedżerowie kompleksów nie udostępniają kluczy od apartamentów, a placówki bankowe oraz kancelarie notarialne są zamknięte, co za tym idzie planując wizytę na miejscu w Bułgarii, prosimy mieć ten fakt na uwadze.

UWAGA: Jeżeli klient jest już zdecydowany i chciałby zarezerwować daną nieruchomość, to w pierwszej kolejności prosimy o bezpośredni kontakt telefoniczny do osoby odpowiedzialnej za daną ofertę, gdyż musimy sprawdzić, czy na dany moment oferta jest nadal aktualna, a dopiero, gdy uzyskamy od sprzedającego potwierdzenie o aktualności oferty i uprzedzimy sprzedającego o chęci rezerwacji przez naszego klienta, wówczas oddzwaniamy do klienta (jeżeli oczywiście nie jest na miejscu i chce zarezerwować zdalnie on-line, bez konieczności wylatywania na miejsce do Bułgarii) i prosimy o wypełnienie formularza rezerwacyjnego (korespondencyjnie pocztą elektroniczną) z podglądu danej oferty.
Po otrzymaniu od klienta prawidłowo wypełnionego formularza rezerwacyjnego, wysyłamy kolejno do klienta umowę pośrednictwa z naniesionymi danymi klienta, z naniesionymi do umowy danymi wybranej nieruchomości, wskazujemy w umowie wszystkie czynności do których wykonania za wynagrodzeniem się zobowiązujemy w ramach pośrednictwa w zakupie i wskazujemy nasze konto firmowe, walutowe w bułgarskim banku, na które należy dokonać dwóch wpłat, tj. jednej tytułem depozytu i drugiej tytułem naszego wynagrodzenia z góry, gdyż wymaga od nas kosztów działania. Umowę podpisaną przez osoby uprawnione do podpisywania i ostemplowaną oraz zeskanowaną wysyłamy drogą poczty elektronicznej na adres e-mail wskazany w wypełnionym formularzu i pozostajemy w oczekiwaniu na odesłanie skanu umowy także z podpisami klienta wraz z potwierdzeniami obu wyżej wymienionych przelewów.
Następnie, gdy już wykonane przelewy zostaną zaksięgowane, przedstawiciel naszego oddziału w Bułgarii, jeden z naszych polskich rezydentów jedzie do właściwego miejscowo notariusza na umówioną godzinę, z notariuszem jedzie do banku, a tam zakładane jest konto depozytowe, na sprzedającego i kupującego/rezerwującego i na to konto depozytowe nasza firma wpłaca kwotę depozytu, po czym wracamy wspólnie do kancelarii notarialnej i podpisujemy na nasz koszt w ramach naszego wynagrodzenia umowę rezerwacyjno-depozytową obowiązującą 6 tygodni, a czasami w drodze wyjątku na wyraźną prośbę rezerwującego i za oczywistą zgodą sprzedającego do 8 tygodni. Umowa rezerwacyjno-depozytowa jest odpowiednikiem polskiej umowy przedwstępnej. 

Dodatkowe i przydatne linki:

1. Ambasada: >>https://www.gov.pl/web/bulgaria/ambasada
2. Zasady wjazdu: >>https://www.gov.pl/web/bulgaria/informacje-dla-podrozujacych
3. Wikipedia: >>https://pl.wikipedia.org/wiki/Bułgaria
4. Wyszukaj nieruchomości w Bułgarii na sprzedaż: >>https://www.ilspoland.com/nieruchomosci/bulgaria
5. Wyszukaj apartamenty w Bułgarii na sprzedaż: >>https://www.ilspoland.com/nieruchomosci/bulgaria/apartamenty/sprzedaz

Zakup domów i gruntów w Bułgarii

PROCEDURY

Procedura zakupu:

Warunki sprzedaży i zakupu nieruchomości gruntowych (działek) niezabudowanych, czy też zabudowanych np. domem mieszkalnym w Bułgarii wyglądają identycznie, jak w Polsce i całej Unii Europejskiej, tzn. zakup odbywa się aktem notarialnym przeniesienia własności, sporządzanym i podpisywanym w kraju na terenie którego znajduje się kupowana nieruchomość, a transakcje w Bułgarii przeprowadzane są wyłącznie w walucie EUR.

Proces zakupu domów i gruntów odbywa się podobnie jak przy zakupie apartamentów dwuwariantowo, tzn.:

1. Wariant pierwszy to zakup domu wraz z gruntem (działką) lub samego gruntu podczas wyjazdu inwestycyjnego - wizyty w Bułgarii,
2. Wariant drugi to zakup nieruchomości bez konieczności wylotu do Bułgarii, jednakże zawsze zachęcamy do skorzystania z wariantu pierwszego, gdyż daje on możliwość osobistego poznania terenu i okolicy oraz bezpośredniego sąsiedztwa, co jest niezwykle pomocne przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Podkreślamy, że Grupa ILS Poland, jako licencjonowany pośrednik (posiadający ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej) i współzałożyciel Polskiej Izby Nieruchomości-PIN przy każdym wariancie zakupu dba o najlepiej pojmowany interes kupującego, a co za tym idzie podpisujemy umowę pośrednictwa zarówno w Polsce, jak i na miejscu w Bułgarii, a także korespondencyjnie, która w głównej mierze zabezpiecza klienta.

Zakup nieruchomości w obu wariantach wiąże się z kilkoma podstawowymi krokami, a proces ten przeprowadzany jest kompleksowo przez ILS Poland Group i wygląda następująco:

1. Podpisanie umowy pośrednictwa lub,
2. Organizacja wyjazdu inwestycyjnego-podróży, w tym przelotu w obie strony i rezerwacja hotelu,
3. Odbiór z lotniska i transfer do hotelu oraz podpisanie umowy pośrednictwa,
4. Oględziny alternatywnych nieruchomości według określonych przez klienta kryteriów,
5. Przeprowadzenie ewentualnych negocjacji ze sprzedającym na życzenie klienta, ale wyłącznie przed rezerwacją i podpisaniem umowy rezerwacyjno-depozytowej
6. Po podjęciu decyzji o zakupie wybranej nieruchomości wniesienie opłaty rezerwacyjno-depozytowej w wysokości minimum 1.500 EUR na konto depozytowe u notariusza, jako zadatek dla sprzedającego wliczony następnie przy umowie przeniesienia własności w cenę zakupu nieruchomości,
7. Od dnia 1 stycznia 2012 roku wszyscy obywatele Unii Europejskiej mogą kupować już jako osoby fizyczne jedną nieruchomość gruntową zabudowaną domem mieszkalnym lub działkę budowlaną. W przypadku zakupu dwóch takich nieruchomości lub więcej istnieje konieczność rejestracji najprostszej formy osoby prawnej, tj. Spółki z o.o. w Krajowym Rejestrze Sądowym w Bułgarii na klienta indywidualnego,
8. Odbiór dokumentów rejestrowych osoby prawnej, w przypadku zakupu dwóch lub więcej nieruchomości gruntowych i domów,
9. Organizacja i podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości u notariusza na miejscu w Bułgarii, także w obecności tłumacza przysięgłego, z zastrzeżeniem, że najczęściej do tego momentu sprzedający oczekuje zapłaty całości ceny, choć istnieje możliwość zapłaty w trakcie podpisywania umowy notarialnej lub po jej podpisaniu w umówionym terminie gotówką lub przelewem.

WAŻNE: Zarejestrowana na potrzeby zakupu spółka nie prowadzi działalności, występuje jedynie, jako właściciel gruntu, a co za tym idzie wyłącznie raz do roku rozliczana jest tzw. PIT-0, we właściwym miejscowo Urzędzie Skarbowym – na życzenie klienta przez ILS POLAND GROUP.

Nadmieniamy, iż jasno sprecyzowana w umowie pośrednictwa wola stron gwarantuje Państwu bezpieczeństwo transakcji, a sama treść umowy w sposób jednoznaczny określa zakres obowiązków i czynności pośrednika niezbędnych do jej realizacji.

Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby rozwiać ewentualne wątpliwości i odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytanie podkreślamy, że oferowane domy wraz z gruntami (działkami) z ryku wtórnego, pochodzą bezpośrednio od właścicieli- sprzedających i zawsze są przez nas sprawdzone pod względem formalno prawnym.

Koszty zakupu:

Do kosztów zakupu jakiejkolwiek nieruchomości gruntowej w Bułgarii oprócz ceny ofertowej należy doliczyć:

1. Koszty notarialne umowy przeniesienia własności, tzn. taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, gdzie całość płatna jest u notariusza, a w szczególności taksa notarialna to koszt rzędu od kilkudziesięciu do kilkuset EUR- negocjowany u notariusza, zaś podatek od czynności cywilno prawnych w Bułgarii wynosi do 5% wartości transakcji, a jego wysokość uzalezniona jest od wyceny dla celów podatkowych, tzw. bułgarskiej ocenki, sporządzanej przez właściwe miejscowo organa podatkowe, bezpośrednio przed transakcją,
2. W przypadku zakupu dwóch i więcej nieruchomości gruntowych, zabudowanych, czy też nie zabudowanych domem mieszkalnym, z uwagi na bułgarskie przepisy jednorazowy koszt całkowitej rejestracji najprostszej formy "osoby prawnej", tj. Spółki z o.o. w Krajowym Rejestrze Sądowym w Bułgarii na klienta indywidualnego rzędu 500 EUR (przepis obowiązuje do 2012 roku z uwagi na ujednolicanie przepisów w całej UE, zaś proces rejestracji przeprowadza ILS POLAND GROUP w imieniu klienta i trwa to jedynie 48h),
3. Koszty przelotu w obie strony oraz pobytu w dowolnie wybranym hotelu, gdzie koszt przelotu oscyluje pomiędzy 300, a 400 zł poza sezonem letnim w obie strony, tzn. Polska- Bułgaria- Polska na osobę, a koszt pobytu w dobrej klasy hotelu z widokiem na morze w miesiącach zimowych wynosi od 50 zł/ dobę za osobę (przy czym koszt ten jest opcjonalny- gdyż obsługujemy również transakcje kompleksowo bez konieczności wylotu).

Nadmieniamy także, iż większość odpowiedzi na potencjalne pytania prezentujemy w naszym serwisie, a oto link do poradnika- nieruchomości Bułgaria-dlaczego warto.

Koszty stałe:

Podatek od nieruchomości- na terytorium Republiki Bułgarii wysokość podatku od nieruchomości zależy od gminy na terenie której znajduje się dana nieruchomość i oscyluje on na poziomie 25-100 EUR na rok.

Ponadto raz do roku, po zakończonym roku kalendarzowym dział księgowości ILS w imieniu właścicieli założonych spółek, składa do bułgarskiego, właściwego miejscowo urzędu skarbowego, zeznanie roczne, tzw. PIT -0 w którym wskazuje, że spółka nadal nie prowadzi działalności gospodarczej, a pozostaje jedynie właścicielem nieruchomości gruntowej, czy to zabudowanej, czy też niezabudowanej i koszt sporządzenia i złożenia zeznania rocznego oscyluje pomiędzy 60, a 90 EUR.

Opłaty dodatkowe:

Dodatkowe opłaty ustalane są na podstawie wskazań liczników i obejmują zwykle zużycie energii elektrycznej i wody oraz wywóz nieczystości.

Koszty kompleksowej obsługi ILS POLAND GROUP:

*ILS POLAND GROUP zapewnia kompleksową obsługę i przeprowadzenie każdej transakcji (czy to z własnego banku ofert, czy też ze źródeł wskazanych przez klienta), a koszt prowizji za czynności pośrednictwa w tym za kompleksową obsługę i przeprowadzenie transakcji, ustalany jest indywidualnie telefonicznie lub na miejscu w Bułgarii, oczywiście przy założeniu, iż zamiarem kupującego jest zakup wyłącznie działki lub domu.

UWAGA: ILS POLAND GROUP zapewnia również kompleksową obsługę posprzedażową, w tym pomoc przy kompleksowych remontach kapitalnych domów oraz podczas umeblowania i wyposażania domów na podstawie indywidualnych uzgodnień lub odrębnych umów.

Dodatkowe i przydatne linki:

1. Ambasada: >>https://www.gov.pl/web/bulgaria/ambasada
2. Zasady wjazdu: >>https://www.gov.pl/web/bulgaria/informacje-dla-podrozujacych
3. Wikipedia: >>https://pl.wikipedia.org/wiki/Bułgaria
4. Wyszukaj nieruchomości w Bułgarii na sprzedaż: >>https://www.ilspoland.com/nieruchomosci/bulgaria 
5. Wyszukaj domy w Bułgarii na sprzedaż: >>https://www.ilspoland.com/nieruchomosci/bulgaria/domy/sprzedaz